真的能让房价下跌吗,需要先把这几个问题解决

原标题:李宇嘉:房地产税“落地”的影响有多大?

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原标题:未来可能要开征的两大税种,真的能让房价下跌吗

中新经纬客户端9月13日电 题:《李宇嘉:房地产税“落地”的影响有多大?》

服务业主导经济的时代,城市主政者要做的是,让更多人到本地工作、买房。

图片来源:摄图网

目前,广大购房者最期望的就是房价能够下降。虽然已经明确了要坚决遏制房价上涨,但是不可否认的是,很多城市的房价依然处于涨势。由此可见,遏制房价上涨的任务任重而道远。

作者李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员,中山大学银行研究中心研究员)

房产税霸屏了整个楼市消息面,如何理解呢?笔者将其与个人所得税改革结合起来,给大家一个全新的描述。“两会”财税改革和财政工作记者会上,财政部部长肖捷表示:“大家都将是今年个人所得税改革的受益者。”因为,不仅个税起征点提高,而且增加子女教育、大病医疗等税前扣除项。前几年的“两会”还提出,首套房贷利息、养老费用也要税前扣除。此外,未来还会将个人各种所得加总起来,让那些综合所得高的人适用更高的税率。

“我最大的疑问是,政府工作报告提到的房地产税,到底是用来干嘛的?”4月初,一位东北的房地产商人成明轩向21世纪经济报道记者表示。

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近期,房产税再次引起关注。9月7日,十三届全国人大常委会立法规划公布,房地产税法列入到十三届全国人大常委会立法规划的一类项目中。“一类项目”是什么意思?即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。之前因考虑到涉及面太广,影响多方利益,推动难度大,各方争议多,房地产税立法一直处于起草论证阶段,无法进入年度立法计划。现在看,争议和论证基本尘埃落定,立法条件相对成熟。据悉,房地产税法草案已形成并在今年4月系统内部征求过意见,省级人大和财政等部门都参与其中。本届人大任期的5年内,或将完成立法。

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成明轩告诉记者,他每年都会仔细研读政府工作报告,而他对房地产税的疑问,也来源于此。

其实,有很多措施都可以起到降房价的作用。之前,用的最多的就是限购、限贷、限价等,后来又加上了限售。虽然房地产市场已经进入了“五限”时代,并且各地限制性措施愈发收紧,但是本轮楼市调控的效果远不如之前。最根本的表现就是,房价的涨势虽然放缓了,但是上涨的趋势依然没有得到扭转。

按照房地产税推进的三原则,即“立法先行、充分授权、分步推进”,下一步将在统一立法后,通过法律授权,各地制定本地房地产税征收、管理的实施细则。房产税是地方色彩最浓的税种,不同地方甚至区域,房产的评估肯定不一样,授权也包括让地方选择适当的评估模式、方法、基准、争议处理等,税率也可由地方选择。2018年“两会”上,财政部时任副部长史耀斌指出,房产税是地方税种,中国会借鉴国际通行安排。数据统计,美国各州房产税率在0.2%-2.5%,新泽西、伊利诺伊和新罕布什尔的税率均超过2%,而夏威夷、阿拉巴马和路易斯安那的税率低于0.5%。

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成明轩说,最近几年,政府工作报告三次提到了房地产税。分别是2014年、2018年和2019年,但三年都只提到推进房地产税立法,并未做更多解释和说明。

因此,在现有调控手段的基础上,很多人希望通过实施一些新的调控措施来降低房价。其中就包括房产税、空置税。

据美国人口普查局主持的美国社区调查数据显示,全美各州平均家庭房产税支出的中位数(按年度估算口径),由2007年的1838美元升至2016年的2340美元,当前在全美家庭收入中位数中的比重由3.66%升至3.94%。那么,房地产税落地后,中国城镇居民税收负担有多大呢?首先要看,房产税的定位是什么,组织财政收入还是调节居民收入?好在,官方对房产税解释越来越清晰。财政部时任副部长史耀斌表示,房地产税主要是调节收入分配,特别是个人财富集聚,起到促进社会公平的作用。同时,筹集财政收入,满足政府提供公共服务的需求。

可见,改革初衷是告别个税沦为“工薪税”的尴尬境地,根据当前生活成本和收入水平的比对,减轻普通工薪阶层生活负担,真正发挥税收的调节功能。如果说个税调节的是一般收入所得,那么房产税调节的是资产收入所得。房产为代表的资产价格暴涨,这是近年来居民收入差距扩大的主因,这个结论估计多数人会赞成。工薪阶层或中产主要靠工资活,但富人估计很少看工资单,因为工资只是资产收益的零头。调节资产收益拉大的收入鸿沟,必须要靠房产税。

成明轩此前并非地产商人,他的第一个项目在2018年才开售,在他看来,政府部门出台房地产税的目的到底是什么,会很大程度影响后续楼市的走向。

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也即,房产税首先是调节税,然后才是收入税。目前,中国税负结构性问题是,企业税负重、居民税负轻。券商研报显示,中国税收80%以上由企业承担,而美国、加拿大、英国、德国等企业税仅占34%、42%、50%和52%。因此,未来财税改革的方向是,减轻企业税负、增加居民税负;居民部门内部,减轻低收入者税负,增加高收入者税负。个税新政,房地产税立法,未来遗产税征收等,都是该思路。居民财富由从属到主导的当下,这是必然结果。定位于调节税,首套房或一定面积免征是大概率事件。美国、德国等发达国家,首套房、低收入者、孤寡人群都会有很大减免。

征房产税是个难题。众所周知,美国个人信用体系相当成熟,欠税滞纳金很高,信用约束也很强,但每年仍有超过120亿美金的房产税拖欠。另外,房产评估是否公允、怎么解决争议,这些在法人单位纳税时代是不存在的。作为最大宗的消费和资产品,哪怕0.1个百分点的变动,也是不菲的数目,解决成千上万的争议投诉,考验习惯坐在办公室接收企业直报的税务部门。

21世纪经济报道注意到,尽管在近年来很少提及房地产税改革的目的,但从更早些时候的表述来看,正确引导住房消费,调节房地产市场,是政府推动房地产税改革的重要目的。

先来说说房产税。近期关于房产税的最新消息是,房地产税法被列入五年立法规划的一类项目。关于房地产税与房产税的关系,已经有很多文章进行了说明。在此,咱们就单说房产税对于房价的影响。

对二套及以上住房征收,税率该是多少?在一线城市,80平米住宅一年租金约8万,净回报约6万,按资本化率4%算,这套房评估值大概150万,但市场价大约500万左右。以目前上海、重庆试点约0.5%的税率算,按150万税基,一年的房地产税大约7500元,按500万税基是25000元。2017年,深圳和上海人均可支配收入分别是5.3万元和5.9万元。7500元和25000元的年缴纳额,分别占一线城市家庭的6%左右和22.5%。二线和强三四线城市(三大都市圈内),相比一线城市,租金减半,居民收入减少40%,评估值和市值也大约减半,结果与一线城市差不多。

起论证冗长,原因就在此,好在官方对房产税解释越来越清晰。“两会”上,财政部副部长史耀斌开宗明义地称,房地产税主要是调节收入分配,特别是个人财富集聚,起到促进社会公平的作用。同时,筹集财政收入,满足提供公共服务的需求。也即,房产税首先是调节税,然后才是收入税。这个说法,从推进路径看十分明了。史耀斌副部长指出,房产税是“一种世界通行的税种”,我国会参考其性的制度性特点,例如按评估值征税、会有一定税收优惠。

随着政府工作报告连续两年提到推进房地产税立法,房地产税的关注度持续提升。在博鳌亚洲论坛2019年年会上,中国人民大学副校长、金融研究所所长吴晓求,中国财政科学研究院原院长、华夏新供给经济学研究院院长贾康等权威专家关于房地产税的激烈讨论,再度引起各方热议。

开征房产税,条件逐渐成熟。先是不动产登记系统实现了全国联网,为房产税的开征提供了底层数据支撑。紧接着,住宅建设用地期满后自动续期正式写进法律,则为房产税的开征提供法理支持。同时,房产税已经在上海、重庆两地试点了很长时间,积累的不少经验。更重要的是,房产税作为一种可以持续征收的税种,可以取代土地出让金成为地方政府未来主要的财政收入之一。因此,未来几年内房产税全面开征的可能性越来越大。

美国、日本等社会保障覆盖质量高的国家,在确定房产税实际税基时,一般要在房屋评估值基础上打4-6折,还会限制税率和用途(学区、社区、道路等投入),房价涨了还要降低税率,确保税负不超过居民收入3%-4%。由上可知,即便按照0.5%的税率算,中国房产税占收入的比重会超过美国房产税占家庭收入的比例。另外,即便美国信用体系完善,但据美国税收留置权协会(NTLA)统计,全美每年拖欠房产税金在120亿美元左右。中国没有个人直接纳税传统(个税由单位代扣),且房产非标准化,评估是否公允、怎么解决拖欠和争议,这些都是大问题。

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有学者向21世纪经济报道记者表示,房地产税立法的争议焦点,在于个人持有住房的房产税的征收。目前,立法的法理基础、制度基础和技术基础都在逐渐厘清,但由于房地产税涉及广大群众的切身利益,其立法论证过程,还应对公众更加透明,从而得到纳税人的理解和认同。

但是,如果房产税真的开征,对于房价的影响可能并不会像大家想象的那么明显。房产税征收的对象是持有多套房产,或者人均居住面积超标的人群。由于房产税是一个长期的税种,每年征收的金额并不会特别高。以美国为例,美国房产税的计算公式为税基*税率,税基以房地产评估价值为主,但是全美各个州的税率并不一样,总体在0.2-2.5%的区间。由于国内热点城市的房子仍然是供小于求,因此即使开征房产税,也会变相的转移给租房者,或者购房者。一个最简单的例子就是二手房交易过程中的个人所得税本应该是房东交的,但是最终大多都让买房这承担了。

因此,首套或一定面积减免、低税率(或在0.1%左右),将是一二线重点城市房产税征收的主要原则。面积减免(每人减免40-60平米)公平合理,但操作难度大,因为部分家庭会将父母等纳入减免范围;套数减免(首套免税)便于操作,但有失公平,因为大面积房屋可以避税。在三四线城市,居民整体收入水平较低,除房产外,缺乏工薪外的其他收入渠道,很多人也是由于入市早或通过继承,拥有了一两套房子,加上三四线城市租赁需求潜力小、租金低,因此房产税率或更低。这也是为何,国家提出房产税要“分步推进”,条件成熟的先启动,地方有自主权。

美国、日本等发达国家,除扣除项以外,实际税基还要在房屋评估值的基础上再打四~六折,还会限制税率和用途,房价涨了还要降低税率,确保税负不超过收入3%-4%。而且,首套房、低收入者、孤寡人群都会有很大减免。早在2012年的十八大,就明确提出要降低宏观税负,加上房地产稳定、舆论稳定是头等大事,税率和纳税占收入的比不可能高。另外,史耀斌副部长还指出,房产税是地方税种,地方用这些收入来满足教育、治安等公共基础设施供给支出。

此外,房地产税作为地方税种,如何赋予地方更大的自主权力?如何估算全国住房保有量?都是需要解决的问题。

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值得注意的是,据中国家庭金融调查中心统计,房产占中国家庭资产65%-70%份额,比美国高2倍,房产增值占家庭财产增值90%以上份额。由此,中国收入不平等主要是财产收入不平等,非工资收入不平等。更重要的是,国际上存在的调节个人收入的“四大利器”,特别是其中资本利得税、遗产税、不动产税在中国都是缺失的。因此,若实际收入可核对的情况下,对拥有二套以上的隐形富豪,征收较高税率也是可能的。

这很类似西方的房产税。西方收税主体的县(County)或市(City)级,征收房产税后,房价并未下跌反而上涨。直接从居民口袋里拿钱,房产税有很明确的用途,50%左右用到学区,其余的搞治安、修路架桥,服务完善外溢为房价上涨,业主受益甚至超过纳税。人口越密集,房子越多,房产税也缴得多,居民享受好的教育、治安,业主享受房屋增值。

土地转让支出首次超过收入

再来说说房屋空置税。空置税是一种惩罚性的税收。如果你拥有多套房产,如果处于出租状态的话,就不征收空置税,如果空置的话,那么就得交一大笔空置税。香港近期就开征房屋空置税,不过征收的对象是一手房,空置税为年租金的200%,其中年租金为评估值。

不管未来房产税如何征收、税率多高,设置合理的免税面积或退税,这是确定无疑的事情。因此,绝大多数中等收入家庭不会受到房产税明显冲击。也就是说,老老实实地遵循“房住不炒”,量力而行地改善自己的住房需求,绝不会受到房产税很大影响。从美国经验看,房产税征收与房价涨跌并无直接关系。相反,直接从个人腰包里掏钱,税负“痛感”直观,大家会监督房产税是否用到了片区或社区服务上。如果街道或社区治安、教育、医疗、道路等都会因为房产税而改善,区域内的房价反而会稳定和上涨,这个原理与小区物业管理费很类似。假设,你居住的小区,物业管理费突然下降了,这绝非是好消息,因为物业管理质量也会跟着下降,高收入、追求高品质生活的业主会搬离,他们会将房子出租或出售。最后,小区的房价一定会下跌。(中新经纬APP)

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2010年,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出,发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

目前,国内部分城市的房屋空置率逐年攀升,有的城市甚至已经超过了30%。

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因此,服务业主导经济的时代,城市主政者要做的是,让更多人到本地工作、买房,税收自然来了,这就是公共财政、服务型。现在,很多城市认识到了这一点,纷纷放松或取消落户门槛,人口(而不仅是人才)才是城市最大的财富。因此,房产税和个税改革共性是保护中低收入,调节最高收入,以包容实现共赢。关紧一道门,必然打开一扇窗,税负在群体间调整。房产税也好、个税也好,反映了个人财产从无到有,由从属到主导的时代变迁下,建设公民社会,塑造财富观念,构建公民纳税和服务的自主意识和良性循环,这才是现代化的彰显。

2011年,上海和重庆开始推动开展对部分个人住房征收房产税的试点,在其相关文件的目的说明中,也都主要提到了“调节收入分配”和“引导个人住房消费”。

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李宇嘉

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不过,近年来,随着我国财税体制改革的推进和地方财政压力的加大,房地产税作为地方政府重要税收收入来源的作用,开始受到国内的关注。

征收房屋空置税最大的意义就是打击炒房行为,增加房地产市场的供给。房屋空置税征收之前,炒房者通过囤积房源炒作盈利,但是如果有了空置税,由于税负很高,炒房者不可能长期将手中的房源空着,只能选择出租或者出售。无论是出租还是出售,都能有效增加供给,相当于市面上可租房源或出售的二手房房源增多。

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民生证券在今年2月的一份研报中指出,从当前我国中央、地方政府的财权事权不匹配的背景来看,进一步的财税改革大概率将要继续推进。在此背景下,对于如何重构地方财政的主体税种,社会上有较多的意见。而考虑到近年来体量增长最快的、关注度最高的房地产行业,立法全面开征房地产税的声音便逐渐出现。

其实不止是炒房者,凡是那些拥有多套房产的人,一旦在出租房屋或者出售房屋时定价过高,那么势必无人租或者无人买,自然而然的就会造成控制,因此这些房源的定价将趋向合理,在供给加大的情况下,租金和房价都会得到平抑。

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另一方面,中国人民大学经济学院院长刘守英曾在接受21世纪经济报道记者专访时表示,以土地招拍挂制度和土地抵押融资,将土地资本化,为城市建设提供资金的“以地谋发展模式”已经走到尽头。

当然,房产税或者房屋空置税的征收实际操作起来并不简单。其实无论是房产税,还是房屋空置税,还是从后端来调控房地产市场。真正要解决房价虚高的问题,根本上还是要从增加供给入手。返回搜狐,查看更多

数据也显示,土地财政模式已经迎来拐点。

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根据财政部发布的数据,2018年,全国土地使用权出让收入65096亿元,同比增长25%,而土地出让收入相关支出则达到69941亿元,同比增长34.2%。这是我国第一次出现土地转让相关支出超过收入的情形。

在这一背景下,以房地产税缓解土地财政难题,是房地产税的任务之一。

重要问题需要论证

关于房地产税,一个备受关注的问题是,开征针对个人的房产税,需要的前提条件是什么?这决定了房产税来临的时间表。

理论上,房地产税被认为应该是一个完整的税收体系,其征收对象包括“房产”和“地产”,且涵盖房地产的“交易”和“持有”等环节。

在我国,涉及房地产的税种有10项,包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税、增值税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、个人所得税,其中前5项是不动产领域特有的税种。

从1986年9月国务院正式发布《中华人民共和国房产税暂行条例》起,以房产为征税对象,房产产权所有人负责缴纳的房产税就一直在我国征收。但该条例同时规定,个人非营业用的房产免征房产税。

在采访过程中,有学者向21世纪经济报道记者表示,如何向纳税人讲清楚房地产税立法的“道理”,达成各界关于房地产税的共识,也是当前在立法论证和解读过程中需要重视并且必须要完成的一项任务。

武汉大学法学院教授孟勤国向21世纪经济报道表示,根据中国首份《中国家庭金融调查报告》,中国自有住房拥有率超过85%,这意味着房地产税中,持有房产环节的房产税一旦对个人开征,会关系到全国大部分家庭的切身利益。因此,必须对房地产税立法开展严格的立法论证,一是要论证房地产税的合法性和合理性,二是要对房地产税到底能不能抑制房价过度上涨进行论证。

而重庆大学建设管理与房地产学院院长刘贵文则告诉21世纪经济报道,在房地产税立法的过程中,立法机关的一个重要任务是,把房地产税立法的“道理”向纳税人解释清楚,包括征税的目的、税收的使用方向和监管模式等。

其中,刘贵文指出,把房地产税法的法理讲清楚是关键。他举例表示,不少人认为,土地国有的情况下,房屋持有人在实际上承担了土地出让金的基础上,不应该再征收住房保有环节的税,国际上是土地私有所以征税。但实际上,在英国等国家的公有土地上,房主也只享有土地使用权,但与私有土地一样,需要在房产持有过程中缴纳市政税。

今年全国两会期间的记者会上,全国人大财经委负责人表示,房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草,目前,相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作,待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。

而在制度和技术层面的基础搭建上,近日,济南大学商学院教授,西泽金融研究院院长赵建撰文指出,房地产税,迫切需要从制度根源——主要包括产权制度、财产登记制度、立法机制等,以及从技术层面——税务和财务精算技术、财产评估方法等入手,从系统论的框架内进行架构。

具体来看,分析人士指出,包括开展全国住房普查、建立全国统一的不动产登记、修订《税收征管法》、统一界定房屋性质、发展批量房价评估体系等多个前置工作需要完成。

其中,2018年6月,自然资源部宣布全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,这标志着“增量”不动产登记已经实现。

而针对存量住房的住房普查,21世纪经济报道注意到,在2013年,国家统计局高层曾表示,住房普查将来可能与人口普查相结合。而第七次全国人口普查将于2020年进行。

免税面积应因地制宜

另一个广受关注的问题是,一旦房产税确实对个人开征,将会如何确定税基和税率?

此前,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾告诉21世纪经济报道,在立法方面,房地产税应该和整个税收体系的改革结合起来,既要有保有环节税收,在开发、流通环节当中,也应该和一些税相应合并。另外,税基是宽的,但税率不可能一蹴而就。要考虑区域差别和大部分业主的接受能力,区别不同城市的税率,明确哪些是可以减免的,综合考虑税基、税率、优惠政策。

在税基问题上,国际上,房产税开征的税基有依据租金收入的和依据房屋评估价两种。2017年12月,时任财政部长肖捷撰文指出,要按照立法先行、充分授权、分步推进的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税负,逐步建立完善的现代房地产税制度。

在税率问题上,多位受访人士均表示,作为地方税种,房产税的税率设置将会赋予地方更大的权力。

西南政法大学教授、中国社会法研究会副会长刘俊则告诉21世纪经济报道,开征房地产税,一是在制度建立初期,税率不能过高;二是税率高低与征税基数评估高低形成内在逻辑关系,通常税基越高,税率相对越低,反之亦然。

此外,在房产税免征额上,各地的免征额设置被认为应该因地制宜。

今年全国两会期间,全国人大财经委副主任尹中卿向21世纪经济报道记者表示,房地产税肯定要设定最低居住面积免除额。尹中卿主张对居民住宅免税面积应该宽松一点,不要像个税一样频繁提标准,一开始宁可把标准定得高一点。比如,如果平均住房面积30平方米,可以确定人均40平方米、50平方米甚至60平方米作为免税面积,“按照‘房住不炒’的原则,自住的可以尽量不交、少交,这样税种才容易推出”。

此外,对于拥有多套房产的房主来说,空置税是否会出台,也是一个市场关心的问题。

3月27日,中国财政科学研究院原院长、华夏新供给经济学研究院院长贾康表示,房产保有环节征税是可行的,但对于空置税持谨慎态度。

贾康指出,如何认定空置与否,讨论了若干年还是有争议,如果能够认定“空置”,这个税种还是可行的,但是现在看不出这种可能性。同时,即使空置税成为一个征税税种,也不能替代房地产税。

住房保有量之谜

从宏观来看,房地产税影响几何?

Wind数据显示,2017年,包括契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和房产税在内,我国5种不动产领域特有税种总计实现税收16438亿元,占地方财政收入的17.97%。

其中,只对经营性房产进行征收的房产税,实现2604亿元,占地方财政收入仅2.85%。

多位受访人士均向21世纪经济报道表示,如果针对个人保有住房环节的房产税的开征,房产税的比重或会大幅度上升,但同时,包括契税、土地增值税、个人所得税等交易流转过程中的税收,会做相应的合并和下调,避免重复征税。

不过,从试点的上海和重庆来看,由于税率较低、征收范围将较小等原因,对地方财政收入影响并不明显。

政策来看,上海对首套房免征,同时规定家庭人均住房面积不超过60平方米的部分免税,并且按照住房的市场交易价格的70%来计算;重庆方案是对每户100平方米和180平方米内这一部分免征。税率方面,上海税率暂定0.6%;重庆税率为0.5%-1.2%。

以重庆为例,2018年重庆全市收入房产税67.3亿元,约占全部税收收入的4.2%,而2014年,两个数字分别是17.4亿元和3.7%。

不过,由于我国从自1984年以来,一直没有进行新的全国性住房普查,确切的住房保有量难以估计,再叠加未来各个地方不同的税率与免征额等设置,多位受访人士均指出,现阶段还难以直接测算开征房产税可能带来的影响。但从上海和重庆的经验来看,类似的税率设置,对楼市影响不大。

21世纪经济报道记者 宋兴国